Nebenkostenabrechnung: Welche Fristen müssen Vermieter und Mieter einhalten

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 bedeutet das: Die Abrechnung muss Ihnen bis zum 31. Dezember 2026 zugegangen sein. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absendedatum.

Nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen – es sei denn, er hat die Verzögerung nicht zu vertreten. Ein Guthaben müssen Sie trotzdem ausgezahlt bekommen: Die Frist schützt den Mieter, sie entwertet seine Ansprüche nicht.

Sie haben zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben. Der Widerspruch sollte schriftlich und konkret begründet erfolgen. Fordern Sie zusätzlich Belegeinsicht – dazu ist der Vermieter verpflichtet, und dort finden sich die meisten Fehler.

Dieselbe Zwölfmonatsfrist ab Ende des Abrechnungszeitraums – nicht ab Ihrem Auszugstag. Ziehen Sie im Mai aus, wartet die Abrechnung für dieses Jahr regulär bis Ende des Folgejahres. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten.

Eine fristgerecht zugestellte und formal korrekte Nachforderung ist in der Regel innerhalb von 30 Tagen fällig. Prüfen Sie die Abrechnung vorher – eine Zahlung unter Vorbehalt erhält Ihre Einwendungsrechte. Bei berechtigten Zweifeln ist Belegeinsicht der erste Schritt, nicht die Überweisung.

Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Das betrifft beide Seiten: Nachforderungen des Vermieters ebenso wie Ihren Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens.

Umlagefähig sind nur die in der Betriebskostenverordnung genannten Positionen, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen und Hausmeister. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten – ein häufiger Fehler in Abrechnungen.

Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn – das ist das Bestellerprinzip, das seit 2015 bei Mietwohnungen gilt. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Die Provision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt.

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher das Teilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, und der Käufer trägt höchstens 50 Prozent. Der Verkäufer muss seinen Anteil außerdem nachweislich gezahlt haben.

Beim Immobilienkauf liegt die Gesamtprovision üblicherweise zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt auf beide Seiten. Bei der Vermietung sind maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer zulässig, also rund 2,38 Monatsmieten.

Ja, deutlich. Die höchsten Sätze von rund 7,14 Prozent finden sich in Bayern, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg, die niedrigsten von etwa 5,95 Prozent in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern. Die Sätze sind ortsüblich gewachsen, nicht gesetzlich festgelegt, und grundsätzlich verhandelbar.

Wenn kein wirksamer Maklervertrag in Textform zustande gekommen ist, wenn der Makler nicht ursächlich für den Abschluss war, wenn er für beide Seiten tätig war ohne dies offenzulegen, oder wenn er selbst Eigentümer der Immobilie ist. Die Provision wird zudem erst mit notariellem Kaufvertrag fällig.

Bei einer vermieteten Immobilie gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung geltend gemacht. Bei einem beruflich veranlassten Umzug ist die Maklergebühr für die neue Mietwohnung als Werbungskosten absetzbar. Bei einer selbstgenutzten Kaufimmobilie ist sie nicht absetzbar.

Ja. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe, nur ortsübliche Sätze. In Regionen mit vielen Objekten und wenig Nachfrage lassen Makler regelmäßig mit sich reden. Verhandeln Sie vor Unterzeichnung des Maklervertrags – danach gilt der vereinbarte Satz.